聚焦長租公寓爆雷|告別野蠻成長,中小機構需提前備冬?

2019年12月04日 08:21
繼樂伽、君創等長租公寓發生爆雷后,南京又一家長租公寓陷入危機。近日,有媒體報道稱,南京有鄰友居商業管理有限公司(以下簡稱“有鄰友居”)因資金鏈斷裂難以為繼。
業內人士認為,長租公寓爆雷,是前幾年企業盲目進入和加杠桿擴張的必然結果。明年在政策層面上,將迎來更為嚴厲的監管。民營企業,特別是中小二房東和機構,要提前做好過冬準備。
曝光:
有鄰友居經營異常
據天眼查信息顯示,有鄰友居成立于2018年12月26日,注冊資本為100萬元,法定代表人為魯星星,經營范圍包括商業管理、自有房屋租賃、保潔服務、家政服務、房產經紀。
新京報記者注意到,有鄰友居與樂伽公寓、君創公寓都采用了“高進低出”的模式來運營,比如,承諾給房東的租金大約是2200元/月,但收取租客的租金只有2000元/月左右,中間有一定的價格差。
值得一提的是,11月26日,南京市住房保障和房產局通過官方微信公眾號曝光了第二批7家違法違規租賃中介機構。被曝光的企業中,就包括了南京有鄰友居商業管理有限公司。
曝光事項在于,2019年11月8日,該企業因通過登記的住所或者經營場所無法聯系,被南京市玄武區市場監督管理局列入經營異常名錄;未按規定辦理經紀機構備案手續;在從事房屋租賃經營活動時,工商營業執照中的經營范圍未包含“住房租賃經營”等相關范圍;拖欠房東租金;國家企業信用信息公示系統顯示該公司于2019年08月16日變更法人,原法定代表人是劉輝,現法定代表人是魯星星。
據新京報記者不完全統計,截至目前,全國爆倉的公寓品牌超過40家,其中大多數是因為經營不善導致資金鏈斷裂。貝殼找房高級副總裁李文杰指出了行業一大現狀:2016年-2018年,政策紅利不斷釋放,但由于行業較低的進入門檻,各類企業集中進軍長租公寓市場。2017年-2018年,一線城市長租公寓新開門店比率高達35%。
“經過前兩年的運營和試錯,企業盲目進入和規模擴張所帶來的問題逐漸爆發,部分企業無法按時支付房東租金、拖欠供應商欠款等兌付出現困難。這一現象也可以說是前幾年企業盲目進入和加杠桿擴張的必然結果。”李文杰說。
整治:
長租公寓或迎來更為嚴厲的監管
在此背景下,房東東公寓學院創始人全靂指出,野蠻成長的長租行業,即將迎來一場真正的“大考”。
近日,住建部部長王蒙徽在《中國紀檢監察報》撰文直指住房租賃中介行業亂象,文中指出,在專項整治期間,全國共排查住房租賃中介機構8萬多家,查處存在不規范行為的住房租賃中介機構1萬余家,通報違法違規案例8000余起,有效遏制住房租賃中介行業亂象,凈化住房租賃市場環境。接下來,還將成立專班負責專項整治,加強市場監管和制度建設。
“通過該文字,由此我們能夠看出,國家對于住房租賃市場的重視以及凈化市場的決心。”全靂表示。
今年5月,據新京報報道,《國務院2019年立法工作計劃》近日印發,其中就包括制定城鎮住房保障條例、住房租賃條例等方面。
不僅如此,全國各個城市陸續開展整頓治理住房租賃中介機構亂象專項行動。今年11月,中央紀委國家監委公布第三批專項整治漠視侵害群眾利益問題工作成果。其中包括,整治住房租賃中介機構亂象,糾正和查處發布虛假房源信息、違規收費、惡意克扣押金租金、威脅恐嚇承租人等問題,堅決取締一批“黑中介”。
據悉,北京、上海、廣州、成都、西安等40個重點城市共排查住房租賃中介機構2.94萬家,查處違法違規住房租賃中介機構2816家,通報曝光違法違規典型案例1117起;全國共排查住房租賃中介機構5.77萬家,查處違法違規住房租賃中介機構5617家,通報曝光違法違規典型案例3442起。各地曝光的案件中,游離在監管之外,采取威脅、恐嚇等手段驅逐承租人,惡意克扣押金租金的2021起;發布虛假房源信息誘騙群眾租房的469起。
在此背景下,全靂指出,相信到2020年,將在政策層面上對整個住房租賃行業進行更為嚴厲的監管。對于民營企業,特別是中小二房東和機構,要提前做好過冬準備。
趨勢:
行業逐漸呈現集中分化的發展態勢
那么,這是否意味著長租公寓行業將進入并購高發期?
在李文杰看來,長租公寓運營地域性明顯,大企業拓展區域市場時會傾向收購當地已運營成熟的公寓。一些運營不善的公寓企業也在尋求大企業接盤,行業逐漸呈現集中分化的發展態勢。收并購事件的發生,不僅是行業集中度提升的表現,也是行業進入特定階段的必然現象。
長租公寓一旦需要并購其他機構,在李文杰看來,應依據自身實力進行合理評估,做好風險評估,包括分析標的企業是否符合自身發展戰略,衡量自身資金實力和運營能力,判斷是否可以收購,以及規劃好收購后如何兼并運營。同時,企業應做好自身現金流測算和合理預估被收購企業的經營收益,以免影響企業的正常現金流轉。
此外,李文杰強調,對標的項目應進行詳細的盡調。由于一般公寓企業處于創業期,財務管理和公司治理不規范,財務和法律方面需要委托專業機構進行審核,尤其關聯公司及關聯交易、債權債務關系、經營房產的法律合同核實等內容,避免因前期審核不足,而引起債權、債務等后發問題。
不過,在巴樂兔聯合創始人高萌看來,最近一年,并購案例雖已發生了多起,但這個效應會逐漸消失,取而代之是整個市場格局穩定下來,形成少數頭部大機構,和大量長尾中小機構并存的局面。
高萌解釋道,由于大部分中小機構能生存下來依賴的是務實經營,其存在證明其提供了市場價值,并在新型互聯網平臺的市場化運營機制下,提升其服務能力和彌補運營短板,因此,這類機構應該會長期獨立經營,并不具備被規模化機構收購的條件。
宅貓找房創始人楊曉松亦表示,目前行業對并購各大公司都持慎重態度,原因在于,市場上一些小的長租公寓企業財務數據造假、服務質量不標準等問題越來越嚴重,市場上能真正存在并購價值的企業并不多。
基于此,楊曉松認為,目前市場上的長租公寓品牌,尤其是一些地方長租公寓企業,需要放棄被并購的夢想,自己把業務做好才是根本,“市場空間很大,地方長租公寓品牌還沒有形成壟斷優勢,從而讓大品牌去通過并購實現地方城市經營。因此,長租公寓大規模并購時代還沒有到來。”
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